Transmettre une bastide familiale sans la vendre

C’est une scène qui se répète à chaque génération : trois héritiers, une bastide de famille dans le Luberon, et un seul qui souhaite vraiment la garder. Sans anticipation, la vente devient presque mécanique — faute d’avoir organisé la propriété autrement.

La SCI familiale, la base la plus simple

Loger le bien dans une société civile immobilière permet de transmettre des parts plutôt qu’un bien indivis : chaque enfant reçoit une quote-part, les décisions se prennent aux conditions statutaires, et personne n’est en position de forcer une vente à la majorité simple.

« Anticiper la transmission, c’est éviter l’arbitrage sous contrainte trente ans plus tard. »

Démembrement : séparer usage et propriété

Donner la nue-propriété aux enfants tout en conservant l’usufruit permet de continuer à occuper ou louer le bien de son vivant, tout en réduisant significativement les droits de succession — la valeur transmise étant calculée sur la seule nue-propriété.

Un montage patrimonial se pense dès l’acquisition, pas seulement au moment de la succession.

Trois questions à se poser en amont

• Un seul héritier souhaite-t-il vraiment occuper le bien, ou faut-il prévoir un usage tournant ?
• Le bien génère-t-il des revenus locatifs qui doivent être répartis équitablement ?
• Le montage est-il compatible avec le pacte Dutreil si le bien a un usage professionnel mixte ?